鹿児島市で、中古物件を探すときの注意点とは?

建物

中古物件を探す時に注意すること。

最近では、中古の一戸建て住宅を購入する方も増加傾向にあります。

理由は、

・新築に比べて、安く購入ができる場合が多いから。

・近年空き家が増えており、リフォームすれば安く住みやすい環境を作れるから。

と、様々ではありますが、「安く一戸建てが手に入る」というのが、一番の理由ではないかと思います。

 

特に鹿児島市内では、市内の中心部から10km圏内に誕生してから40年以上経過している団地・ニュータウンが多くあります(伊敷ニュータウン・吉野ニュータウン・武岡団地・紫原団地・桜ヶ丘団地・星ケ峯ニュータウン・皇徳寺ニュータウンンなどなど…)

 

鹿児島市の中心部に近いエリアは、比較的、土地の値段が高いうえに、新しく大規模な団地を作る計画も無いため、売りに出されている土地に、築20年・30年・40年クラスの戸建住宅が建っているケースが多いです。『中古戸建』として売りに出されていることもあれば、『売地』(古家付き)として売りに出されている場合もあります。よって、鹿児島県の中でも特に鹿児島市内で住宅取得を検討している人は、中古住宅の購入を検討する場合が多い、という状況があります。

なので、中古住宅をリフォームして住むか or 中古住宅を解体して、新たに戸建住宅を新築するのかを検討する人も多いです。

また、不動産会社が中古住宅を購入した後に、建物を取り壊したうえに、広めの住宅用地を2つに分けて、建売住宅を2棟建てて、それぞれ別のお客様に販売するというケースもあります。

 

私も、中古住宅を購入すること自体には反対ではありません。安く、求めるものが手に入るなら、その方が良いと思います。しかし、中古住宅の安さに目が行き、「住んでみたら欠点が多く住みにくかった。すぐにでも引っ越したい」という人がいるのも事実です。

この記事では、実際に「中古住宅を購入した人の不満」と、「中古住宅を購入する時に注意すること」をご紹介します。最後に、鹿児島市で現在売られている中古住宅の状況をお話します。

目次

1,中古住宅に住んだ人の声

2,中古住宅を探すときの注意点

ー  立地条件の確認

ー  水回りを中心とした設備の確認

ー  売買内容を隅々まで確認しておく

3,鹿児島市の中古住宅の実態

4,まとめ

5,最後に

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中古住宅に住んだ方の実際の声。

《 point 》基本的に不満で多いのは「設備不良」です。

設備に関する不満や、不動産会社に関する不満、売り主に対する不満など様々ですが、主に「声としてあがりやすい不満」を箇条書きでご紹介していきます。

● 住んでみたら収納場所が少なくて困っている。

●太陽光発電がついた住宅を購入したら、太陽光の設置場所から雨漏りがする。問い合わせたら、工事業者が全く別会社でハウスメーカーの保険適用外。修繕費が高額必要になった。

●不動産会社が、契約後に設備不良を伝えてきて、問い詰めても知らんふり。結局、修繕費用を自腹で払い修理した。

●耐震性『3』だと言っていたが、実際に知り合いの建築士に調べてもらったら、耐震性『1』だった。

●実際に住んでみたら広すぎて、掃除が大変。

●建物が傷みすぎていて、頻繁に修繕が必要になる。

●水回りが古い。(トイレが臭い。等)

もちろんこれらの不満が、全て一つの中古住宅で発生するということはあり得ません。ですが、中古住宅の不満の大多数が「購入前」ではなく「購入後」の不満であることに気づいてください。

購入前に明らかな設備不良が分かっていたら、その家を買うでしょうか? 買いませんよね。これは、中古物件を探す方すべてが同じ気持ちのはずです。しかし、最終的に「不満が出てくる中古住宅」を買ってしまっている人が多いのが現状のような気がします。

これから中古住宅を購入したいと考える方は、この事態を回避して、中古物件を探す作業が必要になってくるのです。

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中古住宅を探すときの注意点

《 point 》中古物件を調べるときは「立地・設備」をしっかり見ておく。

ちなみに、中古物件を購入して、「解体して新築を建てる」かたはコチラの記事に詳しく注意点が書いてあるのでご覧ください。

中古住宅を解体して新築したい!解体費用はどれくらいかかるのか?

 

中古物件を探すときの注意点は主に次の3つです。

1,立地条件をしっかり確認する。

2,設備、特に水回りを確認しておく。

3,売買内容、をよく確認しておく。

順番に解説していきます。

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1,立地条件の確認

これは、新築を建てるときも同じです。正直、新築を建てるより中古の方が「良い立地条件で見つかることも多い」です。立地を見る時は、日当たりや風通しはもちろん、地域の将来的な開発予定なども把握できていれば一番良いです。

新築がどんどん建っていくような住宅街なら別ですが、少し外れた場所や住宅街で高齢者ばかりが住んでいる地区に住むと、10年、20年後に住みにくくなることは十分考えられます。

もし詳しくないのであれば、住宅購入のコンサルタントに相談されたほうが良いでしょう。

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2,水回りを中心とした設備の確認

 

 

 

設備関係を確認するときは、水回りを一番優先して確認しておくべきです。

水回りは、住宅設備の中でも傷みやすい箇所なので、築年数以上にくたびれている可能性があります。住み始めてから、水漏れや配管の破裂のようなトラブルが起こらないよう、売主や不動産の方にしっかりと聞きましょう。中には、修繕することが前提になっている建物もありますので必ず確認してください。

また、太陽光やエコキュートのような設備の有無や、設置状況なども見ておければグッドです。

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3,売買内容を隅々まで確認しておく。

これは、「言った、言ってない」のトラブルを防ぐためです。契約時に確認したはずなのに、契約後に意見がひっくり返るというトラブルは、不動産に限らずよくあるトラブルです。

『物件概要書』などの契約関連の書類は、シッカリ確認しておきましょう。どこまで丁寧に物件情報が書いてあるかは、売主や不動産屋さんによります。ここも、できれば詳しい人に見てもらったほうが無難です。”売手”側の説明だけで不安があれば、中立な立場の専門家に見てもらった方が良いでしょう。

なぜなら、「中古物件を買った方の不満」は、

知識の無さから起こる確認不足や、

不動産会社のトークで「早く買ったほうがお得だ」と思い込んで、本来なら確認できたことを忘れて確認しなかった。

ことが原因のものが多いです。これは購入者が実際に言っています。その道のベテランでも、たまにはうっかりミスをするものです。中古物件を見に来る人は、言ってしまえば、「素人」が「素人だけ」で来るわけです。相談する相手も家族・友人・知人などの「素人」がほとんどでしょう。不動産関連の仕事をしている人に相談する人もいるかもしれませんが、”仕事”ではない案件について、時間をかけて真剣に資料を見たり、現地に行ったり、売手側の業者さんに問合せたりしてまでアドバイスする人がどれだけいるでしょうか。”売手”側の説明だけで不安があれば、中立な立場の専門家に依頼して見てもらった方が良いでしょう。

もちろん、自信があり、1人で確認に行かれて何のトラブルも無かったという方もいらっしゃいます。実際はご自身が住まわれる家なので「必ず見てもらってください。」とまでは言いません。

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鹿児島市の中古住宅の実態

場所にもよりますが、築年数が40年を超えるものは、土地だけの値段とほぼ同じ金額で中古住宅(土地+建物)が売りに出されていることもありますし、立地や設備などの条件が揃えばシッカリ【土地+建物】の値段で中古住宅が売りに出されている場合もあります。

鹿児島県全体で見ると、500万円以下で土地が購入できる地域も多いですし、500~1,000万円程度で購入できる地域もあります。鹿児島市の中心部に近く、比較的利便性の高いエリアだと、商業地ではなく、住宅街でも土地だけで2,000万円以上する場合もあります。中古物件の価格は、土地の相場の影響を大いに受けます。

例えば、鹿児島市内で土地だけで1,500万円くらいするようなエリアでも、築年数の古い中古住宅は【土地+建物】で1,700万円くらいで購入できることもあれば、土地だけの金額とほぼ同じ1,500万円くらいで購入できることもあれば、2,000万円以上する場合もあります。そのようなエリアで、土地を購入して、戸建住宅を新築すると総額で3,500万円以上かかる可能性もあるので、とことん立地にこだわりたいけど、予算を抑えたい場合は、中古住宅の購入も良い選択肢かと思います。

 

地域性に限らず、この記事でご紹介した注意点をしっかり確認することが、中古物件購入で失敗しないための唯一の防止策になるのは間違いありません。

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まとめ

中古物件を探すときに注意することをご紹介してきました。

まとめると、

(a)

●実際に中古住宅を購入した人の不満を調べておくこと。

(b)

1,立地条件をしっかり確認する。

2,設備、特に水回りを確認しておく。

3,売買内容、をよく確認しておく。

これだけは、しっかりとやっておきましょう。実際に出ている不満の声をチェックすることで、「調査の時に見たほうが良い箇所」を予習することができます。(b)の内容はできれば、詳しい人に実際に見てもらうのが大事です。

客観的に、詳しい人目線で見てもらうことで、事前に防げる事象が判明」したり、「売り主に値段交渉」できることもあります。

スポーツのチームにコーチが付くのは当たり前のことですが、最近では「専門知識が必要なら、個人であっても専門のコーチを付ける」という風習が、広がりつつあります。

なぜかというと、専門分野における契約は、知識がないと「言われるがままに契約させられる」事が多く消費者が損をするからです。携帯電話を契約する時にオプションをたくさん付けられたり、把握していないプランに入らされていたという話はよく聞くと思います。車や家のように高額商品になれば、誤差で済む話ではなくなります。そのため、そのような知識がない方をサポートするための「相談室」が全国各地に増えています。

あなたの住んでいる場所の近くにも、きっと相談室があると思います。そのような相談室は、基本的に1万円以内くらいで相談できるところが多いので、ぜひ活用されることをオススメ致します。

最後に

中古住宅の購入は、確かに難しい部分があるかもしれません。しかし、上手に購入できれば安くて住みやすいマイホームを手に入れる事ができるのも事実です。中古物件をお探しの方が、良い物件を見つけられることを心から願っています。

 

また、鹿児島中央マイホーム相談室では、

期間限定の無料相談会を実施しております。

 

本来初回相談料金が、5,000円〜の料金を頂いていますが、9月30日まで相談無料になっております。

ご活用されるお客様には、次のようなメリットを無料でお渡しできます。

 

《 メリット 》

・中古住宅のこともタダで専門家に相談ができて、安心してマイホーム購入計画を進められる。

・普通では気づかないところに、専門家が気づいてくれるため、同じ家でも安くお得にマイホームが購入できる可能性が高い。

・土地や建物の売買経験がある住宅購入コンサルタントが、アドバイスしてくれる。

・住宅展示場やモデルハウスでは教えてくれない、マイホーム購入のコツが分かる。

・住宅ローンの契約の注意点なども教えてもらえる。

 

 

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