土地の購入で損をしないために。〜土地の価格の決まり方を知っておきましょう〜

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土地の価格の決まり方

《 point 》地価は、「一物四価」という値段の決まり方をします。

土地の値段(地価)は一物四価という少し変わった方法で、最終的な値段が決まります。車やパソコンのように普段みなさんが買う一般商品は一物一価と言われ、同じ市場においては、同じ商品であれば相場も1つしかありません。それに対して、土地は4つの視点から評価され相場が決まります。

簡単にでも、その地価の決まり方を知っておくことで、損せず土地の購入をできることもありますので、分かりやすく説明していきます。

 

地価の決まり方

《 point 》地価を決めるのは、「需要と供給」のバランスです。

地価は車やパソコンのような量産品と同じく、世の中の「需要と供給のバランス」が影響して値段が決まります。例えば、鹿児島より東京の土地の方が高額であるのも、首都である東京の土地の方が、鹿児島の土地よりも需要が高いからです。

ただし、「需要と供給のバランスが100パーセント影響する」という訳でもありません。実際に、地価が決まる時は、「3つの基準要素」を元に決まります。

 

地価を決める要素

《 point 》地価を形成する要因は主に3つです。

公示地価

地価公示法に基づき、国土交通省が毎年一回公示する土地の標準値の価格のことです。

基準地価

正式には、都道府県基準値標準価格といいます。各都道府県の調査を元に9月ごろに指定される評価額です。

線路価

路線価は、道路に面している標準的な宅地の1㎡あたりの価格のことです。土地を評価するときに使います。道路に面する土地にはそれぞれ評価がつけられている。と思っていただければ大丈夫です。路線価は、主に相続税の課税額を決めるときに使用されます。

 

土地の評価基準

《 point 》土地の評価基準も大きく分けて3つあります。

地価を形成する要素が3つあることは、お分かりいただけたと思います。では、それぞれの要素で土地を実際に評価する時はどのような指標を基に、評価を行なっているかをご紹介します。評価基準も大まかには3つあります。

1、土地の特性

これは、主に土地を取り巻く全体的な環境のことを指します。駅から近いのか、近くにどのような施設があるのか、というような立地条件。土地の形は正方形か、細長いか、手前が広く奥が狭いなど。高低差がどれくらいあるか、日当たりはどうか、などです。当たり前ですが、土地の形が綺麗な四角の方が効率良く建物が企画できますし、通勤・通学・買物の利便性が高いほど評価が高くなります。

2、土地の流通量

その一帯の地域で、どれくらい土地が売り買いされているかも評価の基準になります。流通が少ない地域だと、参考になる取引(相場)がたくさんないため、土地に適正値段をつけるのが難しくなります。そのため、同じような条件の土地が別々の地域にあったとすると、それぞれの流通量によって値段が変わってしまう可能性もあります。

3、売主の事情

土地の売却には、売主がいくらで売ろうとしているのか?が、直接影響します。できるだけ早く土地を売って現金に変えたい場合などは値段が下がる傾向がありますし、逆に、立地が良くて売主が急いで売る必要が無い状況なら高単価が維持される場合もあります。

 

土地を買う時は「路線価」も参考に

《 point 1》地価は路線価が大きく影響しています。

《 point 2》土地は値切れることがあります。

上記で紹介した要素の中でも、「路線価」は大変参考になります。銀行が住宅ローンを貸し出す前に、土地の価値を評価する際は必ず「路線価」を調べます。その土地の適正価格を知りたい時は、「路線価」の値段も調べていた方が、他の土地との比較もできて、失敗が減ります。

地価が決まるまでには様々な要因が関係します。しかし、最終的には「売主と買主」の合意によって値段が決まることが多いです。つまり、地価の相場を参考に、売り手が値段を決めていて、その値段に買い手が納得するかどうか?が最終的な土地の取引価格になります。そして「売主と買主」の合意の積み重ねが、その時々の「相場」を作っていきます。

不動産屋さんが提示している価格が、必ずしも「最終的な取引値とは限らない」ということは把握しておいて下さい。

手っ取り早く路線価を知りたい方はこちらを参考にしてみてください。

全国地価マップ

最後に

実際には土地の取引価格は、最終的には、売り手と買い手のタイミング的な要素が大きく影響します。しかし、適正価格を判断基準にして、実際に、表示価格より安く土地を取引したという事例もいくつか見てきました。

地価を評価する「不動産鑑定士」などの専門職もあるくらい複雑な内容ですし、不動産業者さんも色々な要素を調べたうえで土地の売値を決めています。知っているのと知らないのでは、土地の買い方が変わってきます。ぜひ今回の記事の内容を、土地を探す時の参考にされてみてください。

家を建てるには土地だけでなく、建物・諸費用など多くの種類のお金を考えなければいけません。家を建てた後のことも考えて予算を設定する必要もあります。鹿児島中央マイホーム相談室は、不動産業者ではありませんが、土地に関するご相談も承っております。予算をしっかり考えたうえで土地に関してもアドバイスさせて頂きます。

 

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