中古住宅を解体して新築したい!解体費用はどれくらいかかるのか?

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中古住宅の解体について

《 point 》中古住宅の解体にかかる費用は、「建物の解体費用」+「その他工事費用」の合計で決まります。

建物の解体費用は、坪単位で計算されます。木造住宅の2階建くらいであれば、1坪2.3万円〜6万円くらいで、総額100万〜150万円くらいが相場です。そして、建物によっては追加工事が発生するため、その工事費用まで含めた金額が解体費用総額になります。

建物の解体をする人は、

・中古住宅を取り壊して、新築住宅を建てる。

・土地を売るために、建物を取り壊す。

などの目的を持っている方が多いため、どちらにせよ、解体費用がいくらくらい必要なのか?というのは気になるところです。木造住宅の目安については、上に書きましたが、建物の構造や、その他必要な工事によって工事費用は大幅に変化しますので、具体的にご紹介していきます。

 

構造別、建物解体費用の目安

《 point 》延床面積30〜40坪の木造住宅なら、一坪あたり3万円前後で解体できることが多い

木造住宅

2.5万円~6.0万円×延床面積(坪)  

鉄骨造住宅

 3.0万円~6.5万円×延床面積(坪)  

鉄筋コンクリート造

 3.5万円~7.0万円×延床面積(坪) 

 

費用が変わる要素

《 point 》実際に、解体工事が始まらないとわからないことも多い

立地・道路幅
◾️ 重機(パワーショベルなど)や瓦礫運搬のトラックやダンプが現場まで入れるか?

解体作業に必要な車両が入れない場所だと、人力でしか作業できない部分が多くなります。その分、多くの人の力が必要になるので人件費が増えますし、機械を使う場合に比べて時間もかかるので工期が長くなります。

足場・養生
◾️ 埃やゴミの拡散を防ぐシート。

現場が住宅街であったり、隣り合って住宅が建っていたりすると、足場で解体する建物を囲い、それを養生シートで覆うなどして、ゴミの拡散防止をする必要があります。立地によって、どのくらいの対策が必要になるかが変わります。

◾️ 防音・振動対策

防音対策や振動対策もどこまでこだわるかで料金が変わります。解体工事は、「騒音規制法」」「振動規制法」に従って行われます。しかし、住宅密集地だと防音シートなどで対策をしていても、どうしても、近隣住民から苦情があがることがあります。それが、市などに連絡が入り行政から指摘されると、対応が必要になります。

車庫の形状

車庫の形状によって、解体費が変わる場合があります。よくある駐車場の形状だけ表記しておきます。

・屋根のない駐車場。

・屋根付きの駐車場。

・堀り車庫。(道路に面したところが駐車場で、車庫の脇の階段を登った車庫の上に家が建っているタイプ)

地中埋設物
◾️ 地中の杭の有無。

建築時の地盤の状態によっては、地中深くまで杭が打たれていることがあります。その杭の撤去は別料金のことが多いです。

◾️ 古い井戸

古井戸がある場合は、砕石を投入し、お祓いをして埋め戻しが必要です。

◾️ 浄化槽の撤去

浄化槽が出てきた場合も撤去しますが、汚染物の有無などによっても撤去費用が変わります。

その他
◾️残置物の撤去

解体する建物の中に家具・家電が大量にあるなど”残置物”の量が多かったり、庭に石灯篭や鉢植えがあったり、別で撤去費用がかかることがあります。

◾️ 撤去費用がかかる残置物

業務用冷蔵庫や、発電機などが設置されている場合、撤去費用がかかります。

 

建物を解体する時の注意。

《 point 》固定資産税のことは、事前に確認しましょう。

固定資産税

土地や建物の所有者は、固定資産税という税金を払わないといけません。毎年1月1日時点で土地・建物を所有している人に支払義務があります。固定資産税の特性として、土地に建物が建っていると課税額は低くなります。しかし、土地に建物がない場合、税額が最大で6倍まで高くなることがあるのです。  ※土地・建物の所在する自治体によって税額計算のルールが異なります

 

解体業者さんが「建物取毀(とりこわし)証明書」を発行し、解体してから1ヶ月以内に「建物滅失登記」をする必要があります。滅失登記をすると、その土地の上に建物が無いことが法務局に記録されます。1月1日時点の建物の有無が固定資産税の税額に関係してきます。

しかし、建て替えのため、「一時的に建物がない」という状況が認められれば、固定資産税の税額を抑えることができます。

内容も計算方法も複雑なので、概要の全てを把握する必要はありません。詳しい人に相談すれば、どのタイミングでどのような対応をすれば良いかを教えてもらえます。

 

最後に

中古住宅の解体をする時は、「建築費用は建物の状況によって変動する」「固定資産税のことを考慮する」この2つを念頭に見積もりや相談をしてみましょう。

「解体予算と実際にかかった解体費用」が違う可能性も頭に入れておいてください。予想もしていなかった内容で追加料金が発生する可能性があります。どこまで正確に見積できるかは解体業者さんによってバラつきがありますし、壊してみてはじめて分かることもあります。

依頼主の方から聞かない限り、固定資産税のことまでは考えてくれない解体業者さんも多いので、気になるようなら事前に詳しい人に相談してから依頼するようにして下さい。

なので、大事なことは、みなさんが、「追加料金が発生する可能性」まで考えて、資金計画の中に入れておくことです。ここまで書いた内容はあくでも目安であり、建物によって条件が違うので大幅に高くなることもありますし、安くなることもあります。将来を見越して、いくらまでお金をかけられるか?を明確にしておくことをお勧めいたします。

 

P.S.

ちなみに、中古住宅を解体して更地となった場所に、新築を建築予定であれば、解体と合わせて計画を立てることで、住宅ローンに解体費用も含められる場合もあります。

 

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