不動産取得税の支払いをする前に、絶対確認しておくべきこと。

お金

不動産取得税は、住宅購入者に必ず請求されます。

ただ、請求書が届いて支払いをする前にこの記事を読むことをオススメいたします。

不動産取得税

不動産取得税とは、「皆さんが、マイホームを取得(購入)した時に、一度だけ都道府県に支払わないといけない税金」のことです。不動産を購入してからしばらくすると、自治体から納税通知書が送られてきます。その通知書に記載されている税額を近くの役所で支払わなければいけません。

注文住宅を建てる人は、土地を取得(購入)した時、建物工事が終わった時、の2回、通知書が時間差で届くことになります。マンションや中古住宅を取得(購入)した人は、同時に通知書が届くことになります。不動産を取得した人が届出をするという制度になってはいますが、土地の登記、建物の登記をした際の情報が法務局から都道府県に回り、しばらくしてから通知書が届くことになります。通知書が届くタイミングは、地域によってマチマチですが、購入から1~3ヶ月程度で届くようです。

今からマイホームを購入する人も、届いた通知書を見て不動産所得税って何?と思って調べた方も、支払いをする前に最低限知っておいた方が良い内容をこの記事でお伝えしておきます。

少しでも、無駄な支払いを減らして有意義なお金の使い方ができるようにしておきましょう。

 

どれくらい支払うのか?

基本的な計算式は以下の通りです。

(土地・建物の税額 = 固定資産税評価額 × 4%)

※原則は4%ですが、土地と住宅に関しては2021年3月31日まで3%に引き下げられています。

※固定資産税評価額とは、固定資産税を決める基準となる「あなたの住宅の評価額」のことです。評価により税率が変わる。と思っていただければ分かりやすいかと思います。

例えば土地1,000万円、建物1,000万円で住宅を購入したとします。分かりやすく、建物と土地どちらとも固定資産税評価額を7割で計算すると、(土地1,000万+建物1,000万)× 0.7 = 1,400万円となります。(評価額の割合は5〜7割程度になることが多いですが、1つ1つの土地・建物をそれぞれ行政側の担当者が基準に基づいて評価して決定します)

それを、上の不動産取得税の式に当てはめるて計算すると、

1,400万 ×  0.03 = 42万円 となります。

建物の完成後しばらくして、42万円の不動産取得税が課税されることになります。

こんなに払わないといけないのか!?

と思うかもしれませんがご安心ください。こんなに税金を払っていると住宅購入者の負担が大きいので、住宅購入者には特別な軽減措置が設けられています。建物と土地で、軽減措置金額の計算の仕方が異なりますので、簡単にご紹介しておきます。

 

建物の軽減措置

 

 

 

住宅購入者は、建てた住宅が次の条件を満たしていれば、不動産取得税の軽減措置を受けることができます。

購入する建物の延べ床面積が50㎡〜240㎡

この条件以内であれば、先ほどの計算式に次のような軽減措置が入り、建物にかかる不動産取得税は

(建物1,000万円×0.7 − 1,200万円)×  3% = 0 万円  となります。

軽減税率を適用させることで、1,200万円の軽減措置が入り、不動産取得税の負担が減ります。購入した建物によっては上の計算式のように、0円になるケースもあります。しかし、建物が1997年4月以前の中古物件だと軽減措置が使えなかったり、建物によって軽減額も変わってくるので、しっかりと確認しましょう。

 

土地の軽減措置

 

 

 

 

土地の軽減措置は、以下の2つの金額のうち軽減額の高い方が適用されます。※軽減措置の適用条件もあります。少し複雑なので、今回は条件の紹介は省かせて頂きます。

(1)45,000円 の軽減措置

(2)土地の1平方メートルあたりの価格 × 1/2 × 住宅の床面積×2(200㎡が限度)×3%

 

このどちらかの軽減措置が適用された場合の計算式は、次のようになります。

不動産取得税額=固定資産税評価額×1/2(※)×3% – (1),(2)の高額な方の軽減額

これを、例で挙げた1000万円の土地で計算すると、

1,000万円 × 0.7 × 1/2 × 3% ー 199,998円 = 0万円

となります。そのため(分かりやすさを重視してある程度条件を無視してはいますが)単純計算で、建物1,000万・土地1,000万円の住宅であれば、軽減措置が適用され、税金はかからなくなります。※(2)の計算は、記事の最後のシュミレーションで出てきます。

 

※注意

実は、不動産取得税の計算はパソコンではなく人間が行います。正確な金額で請求書が届くことがほとんどですが、ごく稀に軽減措置を適用せずに計算して請求書するなど、計算ミスも起こります。

「10万円くらいかと思っていたら、40万円ほどの請求が来た」というのも実際にある話です。

 

不動産取得税を払う前に

不動産取得税の納税通知書が届いても、支払いに行く前に金額が適正かどうかをしっかり確認してから支払うようにしましょう。

土地が極端に小さすぎたり、建物が大き過ぎたり(床面積が240㎡を超えていない)、価格が高過ぎない限り、不動産取得税が20万円以上になることはほとんどありません。

 

不服申し立て

万が一、間違った税額の請求書が来た場合には、不服申し立てをすることができます。

『〇〇の理由で、税額は正しくは△△円だと思います』

『固定資産税の評価額が高すぎます。〇〇〇円程度だと思います』

という、交渉をすることで税金額の見直しをしてくれます。

 

しかし、この交渉をする場合には、不服申し立ての根拠となる資料として、建物図面・使用されている建築資材・備え付け設備のわかる資料も必要になってきます。人にとっては、そのような準備やチェックがめんどくさいと感じる方もいらっしゃるでしょう。

しかし、ご安心ください。工務店の担当営業マン、その他専門家等に相談すれば一緒に資料を揃えたり、書類の書き方をチェックしたりと、手助けをしてもらうことができます。

 

まとめ

私が、この記事で一番伝えたかったことは、住宅購入時は、「知らないうちに金銭的に損をしてしまうことが多い」ということです。しかし、住宅購入という人生で始めて経験するイベントでは、損をしたことさえ気づいていない人が多いのが現状かと思います。

それは、不動産取得税に関しても同じことです。

都道府県から届く納税通知書だからといって、その金額が常に正確である保証はありません。人間誰しも失敗はあるので、計算ミスに気づかずに請求書を発行してしまうこともあるのです。

そのため、不動産取得税を支払う前は、本当に税金の計算が合っているのか?をご自身で調べてみることをオススメいたします。

※また、文中の計算式はイメージを掴みやすくするために、計算が簡略化されています。実際に計算したい方のために、シュミレーションを以下にご紹介しておきます。参考にされてください。※細かい事象は省いております。

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<「不動産取得税」税額シミュレーション>

・建物:120㎡、2,000万円で新築

・土地:150㎡、1,000万円で購入

→ 建物の【評価額】を建築費の6割の1,200万円とする

→ 土地の【評価額】を購入費の7割の700万円とする

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【建物】

(評価額12,00万円-1,200万円)×3%

= 税額0円

【土地】

評価額700万円 × 1/2 × 3%-軽減額

= 105,000円-※軽減額199,998円

= 税額0円

※土地の軽減額の計算式:土地1㎡あたり66,666円 × 1/2 × 住宅の床面積120㎡ × 2 × 3% = 33,333円×上限200㎡×3%= 199,998円

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よって、このケースでは、土地・建物の「不動産取得税」額は0円となります。


 

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