土地調査のポイント。

土地

この記事では、

“候補にあげた土地の調査”をする時のポイントをご紹介いたします。

 

 

 

 

今では、独立して住宅購入のコンサルティングをしていますが、過去には会社員として土地の仕入れや調査をしていた時期もありました。実際に、業務として土地調査をしていたときに、注意していたポイントをご紹介させて頂きます。

土地の調査には、注意する点がたくさんあります。全てを説明すると、文章が長くなりすぎて読む方も疲れると思いますので、最低限必須項目と思っているポイントを、次の3つに絞ってお話させていただきます。

1、周辺環境

2、境界

3、道路

では、解説していきますね。

 

周辺環境

“あなたが候補に挙げている土地をどのような環境が取り巻いているのか?” はしっかり調査をしておきましょう。

例えば、

・学校、スーパー、病院、駅、バス停までの距離。

・大通りから、候補の土地までの間に、どのような建物があるか?(戸建て住宅・公園・公民館・駐車場・アパート・学習塾など)※調べた上で、どのような判断をすれば良いのかわからない方は、ご相談ください。

・歩くルート、車のルートはどうなっているか?

・向こう三軒両隣 + 裏手 には、どのような住宅があるか?(それぞれの住宅の、玄関や駐車場の位置や可能であれなリビングの位置まで把握しておきましょう。)

・周りの環境に応じて<玄関・駐車場の配置・窓をつける位置・目隠しフェンスの有無>などを検討する。

周辺環境に関しては、これらを軸に、気の済むまで調査をしておけばグッドです。最低限は上で紹介した内容を確認しておけば、地域の特徴はなんとなく把握できますし、住宅の設計時に外せないものもハッキリします。自分たちにとって住みやすい街(土地)なのかを、しっかり確認しておきましょう。

 

境界

次に、“どこまでが自分の土地で、どこからがお隣さんの土地なのか?” をしっかりと確認しておきましょう。この境界の確認を怠ってしまうと、「ブロック塀の管理問題」などで将来嫌な思いをするかもしれません。

土地の境界は、石や金属プレートなどの目印で分かりやすく示されています。しかし、たまに目印がない土地があったり、書類に記載されている場所と違うところに境界の目印があったりします。そのため、必ず現地で境界線を確認し、不動産の人にも念押し確認しておくくらいが丁度良いと思います。

フツーは、不動産屋さんがきちんと説明してくれますが、いい加減な担当者だとキチンと説明してくれないこともあります。ちなみに、境界を把握できていない場合こんなことになるかもしれません。

※建築前に土地を見に行った時には、ブロック塀は自分の土地には入っていないように見えた。そのため、ブロック塀はお隣さんの持ち物だと思っていた。ある時、軽い地震が発生しブロック塀が壊れたので、お隣さんに修復をして欲しいことをさりげなく伝えた。しかし、お隣さんの返答は「このブロック塀は共有管理なので修復費は折半ですよ」とのことだった。土地を購入した時の書類を調べてみたところ、実際はブロック塀の中間を境界が通っており、ブロック塀の管理は共有で行うものだった。当時の契約書を確認したとろ、実は契約書にも『お隣さんとの共有管理』であることが書かれていた・・

仕方がないとは言え、払わなくて良いと思っていた出費が発生するのは不愉快だと思いますし、隣人関係も悪くなる可能性があります。こういう事態を将来避けるためにも、境界の確認はしっかりしておきましょう。

 

道路

“どこからどこまでが道路なのか?” は、目でも書類でもしっかり確認しておく必要があります。稀に自分の土地の一部を道路として提供しないといけなくなります。

信じられませんよね?笑

いわゆる『セットバック』と言われるものです。自分の土地の目の前の道路が狭い道路だった場合、防災・安全の観点から道路を広くするために、建て替えをする時は、土地の一部を道路として提供する法律上の義務があります。中古物件(土地+建物)を買って、建物を取り壊して、新しい建物を建てる場合には注意が必要です。ただ、新たに整備された団地ではほとんど無い問題なので、心配しなくても大丈夫です。

あと、パッと見は道路なのに、実は『道路の一部が自分の土地』というケースもあります。上に書いた『セットバック』を過去にしている場合や、『私道(しどう)』である場合などです。『私道』もパッと見は普通の道路ですが、実はご近所の数人で土地を共有している場合があります。

ちなみに、『私道』の反対語は『公道(こうどう)』です。鹿児島市道、県道、国道などは『公道』です。公道の管理は、それぞれ市・県・国です。『私道』の管理は、自分達で行います。たとえば道路が古くなって、凹んできた時に『公道』はそれぞれの市・県・国が税金で修理しますが、『私道』は自分達でお金を出し合って、建設業者に工事を発注することになります。

道路の状況によって、玄関や駐車場の位置に影響があるかもしれませんし、管理の問題もあるので、事前にしっかり確認をしておきましょう。フツーは、不動産屋さんがきちんと説明してくれますが、いい加減な担当者だとキチンと説明してくれないこともあります。

ちなみに私は、工事をする業者側の営業担当として道路も含めて土地周辺の環境を調査していました。なので、土地のことに関しても知識があるので、ご相談していただければお力になれると思います。

 

最後に

土地の調査は、以上の “周辺環境・境界・道路” の3つをすれば十分なのかというと、全く足りません。

他にも、「水道管やガス管といったインフラの整備状況」「建築基準法、条例による土地の使用制限」「地中埋設物の確認」「地盤の強度」など、確認しないといけない項目はたくさんあります。

しかし、それらを、初めて住宅購入の経験をする皆様が、正しく調査していくのは不可能です。当然、不動産会社や建築会社の人たちが先導して、お客様と一緒に土地の確認をしていきます。誰でも、専門家の言うことなら間違いないと思ってしまうものなので、建築会社の言う通りに補強工事などもサクサク決めてしまうことも少なくないです。

しかし、未だに、本当は必要がないのに「念のために・・」と工事を勧めて利益を優先する業者があると聞きます。もちろん、お客さんが納得している状態であれば問題はないと思います。ただ、本当は必要のない工事を高額でしていた・・ということが将来なにかの拍子で判明したら、損をした気分になってしまうのも事実です。

私も、土地の調査という仕事に携わっていました。そのため、現地をパッと見ただけで問題箇所がわかるようになりましたし、土地の契約書・重要事項説明書・測量図などの各種書類を見ると、要注意ポイントがある程度は分かります。なので、候補の土地がいくつかあって、相談できる専門家がいないというのであれば、お気軽にご相談ください。

当事務所は、どの会社の傘下にも入っておらず、他の会社の支援・サポートを受けていない、完全に独立したマイホーム相談室です。いつでも中立の立場でお仕事をしているので、会社間の関係性を気にせずお気軽に相談できますし、本部や上司に発言を強制される立場にありませんので、お客様にとって本当に役に立つ情報だけをお渡しできます。この、“本当に役に立つ情報をお客様に渡せる” というのが、私が胸をはってお仕事ができる一番の理由かもしれません。

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